閑置率高、入駐率低，是目前困擾多家物流園區(qū)的“心病”。昔日紅紅火火、大興土木，如今門前冷落，讓人不禁反思，問題出在哪兒？本文以國外企業(yè)在中國運作的成功案例，帶我們走近一個全新理念運作下的物流園區(qū)，看一看它的成功之道�！　∨c一些物流園區(qū)建成后苦守寂寞相比，位于上海市區(qū)西部的普洛斯西北物流園“幸運”得多。正在建設(shè)中的普洛斯西北物流園一期工程的三個倉庫，一個已被上�；轄栕赓U，另外兩個也被某國際知名快速消費品生產(chǎn)商預(yù)定。
　　全球化物流網(wǎng)絡(luò)
　　普洛斯西北物流園由在業(yè)界有“工業(yè)物流地產(chǎn)老大”之稱的美國普洛斯公司投資興建。普洛斯是在美國紐約證交所掛牌的上市公司，管理超過120億美元的資產(chǎn)。目前，普洛斯已與全球4000多家企業(yè)建立了良好的合作，其中世界1000強企業(yè)中近一半成為其客戶，如寶潔、通用汽車、聯(lián)合利華、惠普和全球四大物流公司等。據(jù)了解，作為一家全球化的物流公司，普洛斯在北美、歐洲、亞洲70多個市場上擁有、管理和在開發(fā)的倉儲設(shè)施多達1700處。
　　普洛斯于2003年攜帶著“物流地產(chǎn)”這個新概念登陸中國市場，開始了緊鑼密鼓的布陣。所謂“物流地產(chǎn)”，就是由普洛斯先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。
　　普洛斯在中國的物流配送網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，集中在渤海經(jīng)濟圈、長江三角洲和珠江三角洲等沿海地區(qū)。正如其在海外市場的運作一樣，普洛斯將在每個樞紐城市開發(fā)3至4個物流園區(qū)，這些園區(qū)靠近機場、海港和高速公路，從而形成一個物流配送網(wǎng)絡(luò)�，F(xiàn)階段，普洛斯正在上海和蘇州地區(qū)開發(fā)一些物流園區(qū)。廣州、深圳、天津、北京的園區(qū)開發(fā)則在計劃之中。
　　如此全球化的網(wǎng)絡(luò)布局，使得普洛斯得以“一呼百應(yīng)”，客戶借助普洛斯的網(wǎng)絡(luò)，可以讓貨物在全球自由流轉(zhuǎn)，而不擔心無處“落腳”。普洛斯運營系統(tǒng)的成功之處就在于能夠提供強大物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋物流設(shè)施的整個流程，包括策劃、構(gòu)建與管理。
　　標準化物流設(shè)施
　　全球化的網(wǎng)絡(luò)并不是每個公司都能復(fù)制的，特別是國內(nèi)很多的物流園區(qū)投資建設(shè)者還遠遠不具備普洛斯的規(guī)模與實力。普洛斯物流園吸引客戶的原因也不僅限于此，能夠提供標準化物流設(shè)施是其成功因素之二。所謂標準物流，即在市場調(diào)研、設(shè)計、施工和設(shè)施管理的基礎(chǔ)上開發(fā)出的高質(zhì)量、通用型物流倉儲設(shè)施。標準化設(shè)施為不同的客戶提供便捷、高性價比的物流配送設(shè)施。
　　由于普洛斯所提供的標準化設(shè)施可以在很短的周期內(nèi)能滿足客戶的需求，吸引了不少跨國公司趨之若騖。
　　多層次服務(wù)客戶
　　物流企業(yè)在勸說生產(chǎn)制造企業(yè)將物流外包之時，物流園區(qū)也在勸說物流企業(yè)將其一部分業(yè)務(wù)外包。此時，物流園區(qū)就不單單是出租倉庫了，如同物流企業(yè)要為客戶提供更多增值服務(wù)，園區(qū)經(jīng)營者也要為物流企業(yè)提供更多的服務(wù)。
　　普洛斯在行業(yè)內(nèi)開創(chuàng)了以“客戶為中心”的運作方式，為客戶提供整合的物流配送服務(wù)和解決方案。不僅如此，作為物流設(shè)施的長期業(yè)主，普洛斯還為客戶提供新穎、靈活的租賃項目，以幫助客戶應(yīng)對諸如周期性變化、競爭性挑戰(zhàn)等瞬息變化的環(huán)境。
　　除了預(yù)建倉儲設(shè)施以外，普洛斯還通過公司的物流設(shè)施發(fā)展團隊提供定制的物流設(shè)施方案。這一團隊的專業(yè)人士與客戶合作，開發(fā)定制物流設(shè)施來滿足客戶的特別需求。同時，普洛斯也為跨國經(jīng)營的廠商和分銷商提供咨詢服務(wù)，幫助它們設(shè)計或改善客戶供應(yīng)鏈程序。