中國(guó)零售業(yè)快速擴(kuò)張和消費(fèi)力的提高給物流地產(chǎn)帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。在過(guò)去的一年內(nèi)，很多零售行業(yè)特別是電商都在擴(kuò)大倉(cāng)庫(kù)面積，動(dòng)輒都是2萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)。然而，按照仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)（包括一線城市）總存量為1300萬(wàn)平方米，僅為美國(guó)波士頓一個(gè)城市的倉(cāng)儲(chǔ)容量。
很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：物流地產(chǎn)將具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展前景。
唯品會(huì)的10萬(wàn)平方米倉(cāng)庫(kù)
在2011年5月，本報(bào)曾經(jīng)報(bào)道過(guò)“電商”一庫(kù)難求，講述在中國(guó)電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展中，有效和適合的倉(cāng)庫(kù)缺失給電商帶來(lái)的困惑。目前，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)依然是零售業(yè)和制造業(yè)追逐的目標(biāo)。
抓住了一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，普洛斯做得順風(fēng)順?biāo)?/P>
今年2月普洛斯（GLP）曾宣布，在天津向一家全球領(lǐng)先的電子商務(wù)零售商租賃9.1萬(wàn)平方米的運(yùn)營(yíng)中心。該項(xiàng)目所在地普洛斯武清物流園區(qū)處于北京和天津交界地帶。該客戶還與普洛斯簽訂了其他兩項(xiàng)租賃協(xié)議，分別涉及普洛斯集發(fā)沈西物流園和普洛斯蘇州物流園區(qū)，租賃面積共計(jì)2.1萬(wàn)平方米設(shè)施。加上9.1萬(wàn)平方米位于普洛斯武清物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)中心，該客戶在中國(guó)租用普洛斯設(shè)施面積增長(zhǎng)了近一倍。
不難猜出，這家全球領(lǐng)先的電子商務(wù)零售商就是亞馬遜。
不僅是大電商，中型或者小型的電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)商都紛紛進(jìn)駐物流園。
在廣州南海普洛斯物流園，唯品會(huì)擁有占地2萬(wàn)余平方米的B2C物流倉(cāng)庫(kù)。這是一家3月23日在美國(guó)上市的奢侈品網(wǎng)站。據(jù)公開(kāi)資料，2011年，唯品會(huì)的活躍用戶數(shù)從2010年的30萬(wàn)增長(zhǎng)至150萬(wàn)，總訂單量從2010年的90萬(wàn)增長(zhǎng)至720萬(wàn)。
電子商務(wù)的發(fā)展速度之快，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求之強(qiáng)勁，可能讓物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商始料未及，竊喜不已。
2008年12月唯品會(huì)成立時(shí)，倉(cāng)庫(kù)位于辦公區(qū)，只有數(shù)十平方米，此后三年，唯品會(huì)的倉(cāng)庫(kù)經(jīng)歷5次搬遷，從數(shù)十平方米到800平方米，再升級(jí)為9000平方米的獨(dú)立倉(cāng)庫(kù)；2010年10月，唯品會(huì)的倉(cāng)庫(kù)搬遷至廣州南海普洛斯物流園，占地2萬(wàn)多平方米。2011年，唯品會(huì)又與昆山淀山湖鎮(zhèn)簽署投資合作協(xié)議，在該鎮(zhèn)普洛斯物流園建立華東物流中心，倉(cāng)庫(kù)占地2萬(wàn)余平方米。唯品會(huì)在2010年10月及2011年5月獲得紅杉資本和DCM兩輪合計(jì)7000萬(wàn)美元融資，兩次獲得投資都伴隨著租賃更大的倉(cāng)庫(kù)。
2011年7月，唯品會(huì)華南物流中心南海普洛斯物流園擴(kuò)容至3萬(wàn)平方米；9月，華東物流中心江蘇昆山淀山湖物流中心投入使用；11月中，西南物流中心——成都寶灣物流園投入使用；12月初，華北物流中心——北京首發(fā)物流園投入使用。據(jù)稱(chēng)：到去年底，這家公司全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)面積高達(dá)10萬(wàn)余平方米。而在整個(gè)中國(guó)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)的面積不過(guò)1300萬(wàn)平方米。
2012年3月23日，唯品會(huì)于美國(guó)上市。
可以說(shuō)，風(fēng)投的不少錢(qián)間接進(jìn)入了物流地產(chǎn)商的口袋。據(jù)i美股Ricky專(zhuān)欄的分析：倉(cāng)儲(chǔ)物流開(kāi)支是唯品會(huì)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支的大頭，而且隨著營(yíng)收規(guī)模擴(kuò)大而增加，維持在20%左右。2008年-2011年，唯品會(huì)的倉(cāng)儲(chǔ)物流費(fèi)用分別為61萬(wàn)、580.9萬(wàn)、4547.8萬(wàn)美元，占總營(yíng)收比例分別為21.8%、17.8%、20%。
另外一家電商ihush俏物悄語(yǔ)也是普洛斯的客戶。
ihush俏物悄語(yǔ)去年底租賃位于江蘇省蘇州市普洛斯昆山物流園2.44萬(wàn)平方米的物流設(shè)施。這是一家銷(xiāo)售品牌時(shí)尚用品的在線零售商。這家公司租賃的物流設(shè)施將作為該公司的地區(qū)分銷(xiāo)中心，完善公司的供應(yīng)鏈。
據(jù)稱(chēng)，從2008年末開(kāi)始，ihush俏物悄語(yǔ)的業(yè)務(wù)量不斷翻番，忠實(shí)用戶已達(dá)250萬(wàn)。為適應(yīng)網(wǎng)站規(guī)模上的急劇擴(kuò)展，ihush俏物悄語(yǔ)最終決定搬倉(cāng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流的戰(zhàn)略升級(jí)。
在中國(guó)，有多少電商幾乎是沒(méi)有辦法統(tǒng)計(jì)的。電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展給物流地產(chǎn)帶來(lái)好光景。
據(jù)高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)：2011年市場(chǎng)為像亞馬遜和DB辛克這樣的企業(yè)開(kāi)發(fā)了超40萬(wàn)平方米的預(yù)承諾物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。需求量最大的是那些來(lái)自當(dāng)?shù)睾蛧?guó)外的電子商務(wù)零售集團(tuán)，它們的銷(xiāo)售額主要是受到國(guó)民人均可支配收入不斷提高的推動(dòng)。
制造業(yè)也給普洛斯們提供了巨大的機(jī)會(huì)。
普洛斯蘇州建屋工業(yè)園地處工業(yè)園距離上海僅1小時(shí)車(chē)程，高速路連接上海主要的交通港和機(jī)場(chǎng)。園區(qū)為三星、雅瑪哈、松下、施耐德等70多家跨國(guó)企業(yè)提供生產(chǎn)和物流平臺(tái)。截至去年底，702954平方米的園區(qū)已有92%的設(shè)施完成租賃。
租金上漲 供不應(yīng)求
越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)：物流地產(chǎn)是一個(gè)很好的細(xì)分市場(chǎng)。
仲量聯(lián)行數(shù)年來(lái)一直關(guān)注這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，其北京研究部董事覃曉梅向記者表示：在北京，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)的空置率不到2%。
按照該公司的統(tǒng)計(jì)；截止到去年第四季度末，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流平均凈有效租金達(dá)每天每平方米0.99元，同比增長(zhǎng)12.5%。
高力國(guó)際認(rèn)為，進(jìn)入2012年，北京物流物業(yè)的需求似乎并沒(méi)有減退的跡象。鑒于來(lái)自第三方物流、電子商務(wù)、B2C和電子信息企業(yè)的龐大需求，一些新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2012年進(jìn)入市場(chǎng)。這些項(xiàng)目總凈可出租面積將達(dá)289374平方米，包括普洛斯首都機(jī)場(chǎng)大通關(guān)基地、安博空港物流中心二期和華潤(rùn)物流馬駒橋二期等。然而，這些項(xiàng)目大多數(shù)到2012年下半年才會(huì)竣工落成，因此，市場(chǎng)整體平均空置率將會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。由于租戶的選擇有限，業(yè)主將利用這一優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)2012年租金保持繼續(xù)上升的趨勢(shì)。而高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)的去年第四季度的北京工業(yè)地產(chǎn)空置率為0.67%。
上海同樣是供不應(yīng)求。按照高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)：去年第四季度，浦東的倉(cāng)儲(chǔ)物流租金水平環(huán)比三季度上漲1.16%至每天每平方米人民幣1.4元，青浦的租金環(huán)比上漲4%至每天每平方米1.3元。他們認(rèn)為：由于業(yè)主惜售，預(yù)期未來(lái)有進(jìn)一步的租金上漲及資本增值的空間。
供給不足造成了租金的不斷上漲。
仲量聯(lián)行認(rèn)為：目前中國(guó)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)（包括一線城市）總存量為1300萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平。而到了2015年，符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)庫(kù)總體量有望提升到2000萬(wàn)平方米，但這些增長(zhǎng)將主要來(lái)自于現(xiàn)有的主要物流中心城市。
中國(guó)新興城市中的很多城市，尤其是華北、華南和西部城市依然處于優(yōu)質(zhì)設(shè)施供應(yīng)匱乏的狀態(tài)。一線城市土地價(jià)格決定了工業(yè)地產(chǎn)必將向更多的二、三線城市下沉。而圍繞著一線城市周邊或者二線城市大的制造業(yè)中心，都有倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)巨頭進(jìn)入。而同時(shí)，公路、內(nèi)陸水道、鐵路和航空的基礎(chǔ)設(shè)施的大投資，也為這些內(nèi)陸城市發(fā)展物流地產(chǎn)提供了契機(jī)。
越來(lái)越多的資本開(kāi)始進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，除了一些傳統(tǒng)上的境外工業(yè)地產(chǎn)商，國(guó)內(nèi)的華潤(rùn)、招商局等集團(tuán)也開(kāi)始進(jìn)入物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域。一些傳統(tǒng)意義上的住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)，業(yè)態(tài)中也都涉及了物流地產(chǎn)，譬如萬(wàn)通。
還有一些產(chǎn)業(yè)資本也看中了物流地產(chǎn)。
聯(lián)想的弘毅投資已經(jīng)戰(zhàn)略性入股香港豪德集團(tuán)。在集團(tuán)層面，豪德集團(tuán)也已更名為毅德控股，并計(jì)劃在香港聯(lián)交所上市。在具體操作層面，弘毅投資和豪德集團(tuán)還共同出資，成立了深圳毅德投資管理有限公司。毅德投資一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，毅德投資目前在全中國(guó)開(kāi)發(fā)建設(shè)大商貿(mào)物流中心和城市綜合體，包括會(huì)展、酒店、商業(yè)連鎖運(yùn)營(yíng)、招商、品牌策劃、商業(yè)地產(chǎn)、物流、物業(yè)、電子商務(wù)等。
二、三線城市前景巨大
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2008年金融危機(jī)蕭條過(guò)了之后，很多國(guó)際上的投資又重新回到了這個(gè)市場(chǎng)，譬如安博（AMB）、麥格理旗下的GOODMAN、豐樹(shù)、騰飛等等，而且非�；钴S，紛紛進(jìn)入了很多二線城市。
中國(guó)二、三線城市物流地產(chǎn)的匱乏狀態(tài)已經(jīng)被很多國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭看到了。一線城市地價(jià)太高，物流地產(chǎn)紛紛在一線城市周邊和二線城市落地。
普洛斯中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理?xiàng)顐鞯卤硎荆骸半S著越來(lái)越多的公司為了縮減成本將其運(yùn)營(yíng)中心遷移出北京，獲得大面積的物流設(shè)施空間也變得越來(lái)越困難。我們非常感激天津武清區(qū)政府對(duì)普洛斯武清物流園區(qū)建設(shè)的支持。我們有能力提供長(zhǎng)期而全面的服務(wù)，這進(jìn)一步鞏固了普洛斯在中國(guó)與客戶的緊密關(guān)系。”
按照普洛斯的年報(bào)，2011年，他們已經(jīng)擴(kuò)張到了廈門(mén)，在中國(guó)有20個(gè)城市有他們的項(xiàng)目，在中國(guó)的成都、重慶等不靠近港口的城市也有項(xiàng)目。
這種移動(dòng)會(huì)是普遍的。按照高力國(guó)際的觀察，因?yàn)樯虾Ｍ恋毓⿷?yīng)的限制，更多有需求者開(kāi)始關(guān)注上海周邊譬如昆山。他們認(rèn)為：未來(lái)5至10年內(nèi)，上海傳統(tǒng)制造業(yè)將可能被淘汰，取而代之的是高端、高科技、研發(fā)產(chǎn)業(yè)。新產(chǎn)業(yè)定位將促使商務(wù)園區(qū)和次中心辦公區(qū)域得到進(jìn)一步發(fā)展。新廠房及物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)將繼續(xù)被轉(zhuǎn)移到上海周邊地區(qū)。
物流地產(chǎn)對(duì)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商又有何意味呢？
覃曉梅說(shuō)：物流倉(cāng)儲(chǔ)投資總量很低、半年到一年就能蓋好。但投資回報(bào)率沒(méi)有住宅高。他們監(jiān)測(cè)到的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)目前一年的投資回報(bào)率是8%。高力國(guó)際觀察到該類(lèi)物業(yè)的回報(bào)率也是8%。
以普洛斯重慶物流園為例，規(guī)劃面積800畝，建筑面積20萬(wàn)平方米，最初公開(kāi)的投資總額是6000萬(wàn)美元。這對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，投資額不大。
雖然目前投資回報(bào)率不高，而引用普洛斯的說(shuō)法，這是投資周期短、回報(bào)快、增長(zhǎng)穩(wěn)定的商業(yè)模式。
對(duì)于現(xiàn)在毛利率在走低、外部環(huán)境變化很大的住宅開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)入一個(gè)投資少、收益較穩(wěn)定的細(xì)分市場(chǎng)，獲得現(xiàn)金流的支撐，也是一個(gè)還算不錯(cuò)的選擇。
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