提到物流地產(chǎn)，很多深圳人會(huì)第一時(shí)間想到華南城。這座華南國(guó)際工業(yè)原料城（深圳），正是位于國(guó)內(nèi)唯一的國(guó)家級(jí)物流試驗(yàn)基地——深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)。
住宅集體受制，新興地產(chǎn)模式正在逐漸走入公眾房產(chǎn)投資的視野。
市民陳小姐多年來(lái)一直在關(guān)注這類物流園中的商鋪投資，一方面這類物流地產(chǎn)有著比住宅高出不少的租金回報(bào)，吸引著普通投資者；另一方面這類地產(chǎn)形式專業(yè)性強(qiáng)，個(gè)人投資者往往看不出門道而保持謹(jǐn)慎。而據(jù)陳小姐觀察的案例則是，深圳某物流園商鋪售價(jià)6年僅翻一倍，雖租金回報(bào)優(yōu)厚，但房?jī)r(jià)漲幅同期卻低于不少住宅產(chǎn)品。
記者了解到，像物流園這類物流地產(chǎn)可分為倉(cāng)儲(chǔ)配送、商貿(mào)服務(wù)等不同功能，相對(duì)前者較為簡(jiǎn)單只為用戶提供倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)送等物流服務(wù)，后者還常包括原材料采購(gòu)、產(chǎn)業(yè)配套、集成服務(wù)等多種功能。在數(shù)量上物流地產(chǎn)如今已是“遍地開(kāi)花”，但大多以前者為主，后者因規(guī)模、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)等要求都高于前者，因此涉及開(kāi)發(fā)商數(shù)量也相對(duì)有限。
深圳華南城品牌推廣部副總經(jīng)理烏林奇告訴記者，投資物流地產(chǎn)，最簡(jiǎn)單是看開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，其次一是要看物流園產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)力，二是看周邊人流。
■ 物流園案例
中投保稅物流園？？主打機(jī)械、電子、五金
中投保稅物流園是2011年廣東省政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、2011年惠州市政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。由廣東中投實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司與中鐵列車投資集團(tuán)有限公司共同投資建設(shè)，位于廣東省惠州市仲愷高新區(qū)潼僑工業(yè)園，規(guī)劃占地面積1.11平方公里，總投資50億元，其中一期投資10億元，將建設(shè)工業(yè)品直供中心和退稅工業(yè)品直銷城（原料區(qū)）。
以中投保稅物流園為圓心，周邊10公里內(nèi)有TCL、德賽、華陽(yáng)、索尼、LG、西門子等3000家企業(yè)，主要產(chǎn)品是彩電、手機(jī)、激光頭、車載GPS、高能電池等，產(chǎn)業(yè)則為電子信息、新能源、光機(jī)電一體化為主。目前中投物流園招商的產(chǎn)業(yè)主要為五金工具類、機(jī)械及行業(yè)設(shè)備、電工電氣電子等。
其目前在售的商鋪面積從20-300平方米不等，均價(jià)在1萬(wàn)元左右。目前整個(gè)物流園尚在建設(shè)施工階段，預(yù)計(jì)明年一期可落成，租金回報(bào)在8%左右。
深圳華南城？？在售一手鋪?zhàn)鲭娮咏灰?/P>
華南城由香港佳寧娜集團(tuán)、民生集團(tuán)、建業(yè)五金塑膠廠、力嘉國(guó)際及京暉國(guó)際五家公司的主席、董事長(zhǎng)攜手創(chuàng)辦。他們皆為相關(guān)行業(yè)的資深工業(yè)家，實(shí)力雄厚、商譽(yù)超著，各自擁有廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡(luò)。
華南城項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積超過(guò)220萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)60億元人民幣，是一個(gè)集紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝五大交易中心于一體，提供展示交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送等服務(wù)的大型綜合商貿(mào)物流平臺(tái)。
記者了解到，目前華南城最旺的應(yīng)屬一期商鋪，有少量二手鋪在售，售價(jià)在13000元左右，其中皮革交易區(qū)已需溢價(jià)拍賣才能進(jìn)入。目前華南城5號(hào)國(guó)際電子交易中心2期商鋪還剩30平方米左右的單位在售，均價(jià)16000元/平方米，年回報(bào)率可達(dá)8%，
物流園內(nèi)商鋪更適合個(gè)人投資者進(jìn)入
日前位于惠州陳江仲愷高新區(qū)的中投保稅物流園的廣告頻頻出現(xiàn)在深圳和香港等地的媒體上，吸引了市民陳小姐的注意，一直在關(guān)注深圳物流地產(chǎn)投資的她也在第一時(shí)間去惠州看了這個(gè)物流園。
物流地產(chǎn)可算是近幾年新興的地產(chǎn)模式，與度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等與普通老百姓息息相關(guān)不同，物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)及園區(qū)地產(chǎn)的范疇，只有一些專業(yè)的投資客才會(huì)涉足。據(jù)了解，物流地產(chǎn)的主要形式是投資商投資開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等，投資商包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物流商和專業(yè)投資商。而現(xiàn)代物流地產(chǎn)更超越地產(chǎn)建筑本身，更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。
“其實(shí)我們關(guān)注的大都不是物流地產(chǎn)本身，而是物流園內(nèi)的商鋪、展位等形式，他們更適合個(gè)人投資者進(jìn)入�！标愋〗愀嬖V記者，而那些包括倉(cāng)庫(kù)、配送等設(shè)施常常都由開(kāi)發(fā)商持有，不向外出售。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，雖然物流是一個(gè)動(dòng)態(tài)的運(yùn)輸和分配過(guò)程的產(chǎn)業(yè)，跟地產(chǎn)本身沒(méi)有關(guān)系，但由于配套等商鋪的入市，物流地產(chǎn)的概念正在被越來(lái)越多的人所認(rèn)識(shí)。
提到物流地產(chǎn)，很多深圳人會(huì)第一時(shí)間想到華南城。這座華南國(guó)際工業(yè)原料城（深圳），位于國(guó)內(nèi)唯一的國(guó)家級(jí)物流試驗(yàn)基地——深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)，其形式正是一個(gè)集紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝五大交易中心于一體，提供展示交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送等服務(wù)的大型綜合商貿(mào)物流平臺(tái)。
烏林奇告訴記者，物流地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)細(xì)分，但華南城不同的在于它是屬于商貿(mào)物流，“現(xiàn)在很多是倉(cāng)儲(chǔ)物流，即做貨物周轉(zhuǎn)服務(wù)的物流園，而商貿(mào)物流含有工業(yè)的集成服務(wù)，產(chǎn)業(yè)配套等內(nèi)容”。華南城是超大規(guī)模集成服務(wù)，把工業(yè)上下游的供應(yīng)鏈配套齊，提供制造業(yè)的前端、即原材料的產(chǎn)業(yè)集聚。據(jù)了解，華南城一期項(xiàng)目集合了12個(gè)產(chǎn)業(yè)門類，有皮革皮具、紡織輔料、電子、印刷、五金化工共五大交易中心。在空間形態(tài)上分為：交易區(qū)、公共倉(cāng)庫(kù)及保稅倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、配套公共設(shè)施區(qū)、員工生活服務(wù)區(qū)等。
“現(xiàn)在物流園做得很多，很多工業(yè)用地都打著物流園的招牌做，而物流地產(chǎn)做得比較成功的就是華南城，做商貿(mào)物流也就是華南城首先提出的”，烏林奇表示。
“以前如果你是一家服裝企業(yè)，接到訂單需要去東門采購(gòu)，不僅交通是個(gè)問(wèn)題，而且東門僅能買到布料，但解決不了紐扣、織帶、皮革等原材料，還需要到其他地方購(gòu)買，這樣在采購(gòu)環(huán)節(jié)物流成本已然增加很多”，烏林奇告訴記者。華南城物流地產(chǎn)首先集合的便是工業(yè)配套，采購(gòu)商可以一站式尋找到多家原材料供應(yīng)商，而對(duì)于每家供應(yīng)商而言產(chǎn)業(yè)集聚也意味著更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，這種集聚降低了物流成本，也提高了采購(gòu)效率。
而在100公里外，位于惠州陳江的中投保稅物流園也意識(shí)到原材料的集聚對(duì)于物流園內(nèi)商家有著無(wú)法比擬的吸引力，這不僅意味著品類更加齊全、可“貨比三家”的原材料，而且常常意味著更多的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。與華南城不同的是，中投保稅物流園選擇工業(yè)品直供模式，打破傳統(tǒng)商鋪分租模式，統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一管理，原材料廠家只需要將原材料的樣板放到工業(yè)品直供中心，在公共外庫(kù)準(zhǔn)備一定量的庫(kù)存即可。這樣，一旦物流園有企業(yè)需要采購(gòu)只需在該工業(yè)直供中心下單，隔天即可在生產(chǎn)線前端收到訂購(gòu)的原材料。
與分散商戶分別供應(yīng)原材料不同，一個(gè)個(gè)商鋪?zhàn)罨A(chǔ)的需求是掙錢，容易產(chǎn)生“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象，而中投在集聚多個(gè)商家的同類產(chǎn)品之余每個(gè)月向所有供應(yīng)商發(fā)報(bào)表，就像“一些家電賣場(chǎng)，總是告訴供應(yīng)商其他品牌賣的產(chǎn)品比你的便宜，而刺激他們降價(jià)”，從而形成價(jià)格便宜的優(yōu)勢(shì)，惠州市中投保稅物流園有限公司總經(jīng)理許凱恒告訴記者。
商貿(mào)物流園定位一站式原材料采購(gòu)
物流地產(chǎn)對(duì)物流進(jìn)行了整合，原材料商的集聚降低了物流成本，而華南城除了引進(jìn)物流商家，自己也有物流配送服務(wù)，為物流園內(nèi)的廠家提供配送服務(wù)。而在許凱恒看來(lái)，中投的模式對(duì)降低物流成本更顯著。
“中投物流園按照貨物流量來(lái)收費(fèi)。原來(lái)一家企業(yè)需要一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，除了支付租金外，叉車、拖板加上貨架都需要成本，而且隨產(chǎn)品的不同特性還會(huì)有一年幾個(gè)月的淡季導(dǎo)致倉(cāng)庫(kù)閑置。而企業(yè)跟中投合作，全部統(tǒng)一倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，一家企業(yè)是淡季的時(shí)候倉(cāng)庫(kù)、工人、設(shè)備就調(diào)配給另外的企業(yè)使用，沒(méi)有產(chǎn)生流量就不用支付費(fèi)用�！�
比傳統(tǒng)的物流園包攬倉(cāng)儲(chǔ)物流等服務(wù)更進(jìn)一步，中投物流園還希望整合一部分資金鏈，解決園內(nèi)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難。“以前采購(gòu)都是要先付錢或定金的，現(xiàn)在因?yàn)橹型对谖锪鲌@內(nèi)掌握了物權(quán)的流動(dòng)，所以企業(yè)的原材料訂單是不需要先付錢的，我們甚至可以幫助其將貨物送到客戶手上，等產(chǎn)品離開(kāi)倉(cāng)庫(kù)時(shí)收錢”，許凱恒表示，在中投的模式中其承包了整個(gè)物流過(guò)程，而這種模式目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有。
許凱恒告訴記者，以前說(shuō)到供應(yīng)鏈管理是一個(gè)企業(yè)做，往往都是大企業(yè)，其是為了資金利用效率更高，存貨更少；而現(xiàn)在中投是橫向整合平臺(tái)，給眾多中小企業(yè)做供應(yīng)鏈管理的平臺(tái)。未來(lái)進(jìn)駐中投的小企業(yè)就相當(dāng)于擁有大企業(yè)同等的供應(yīng)鏈管理平臺(tái)。
而在華南城看來(lái)，解決園區(qū)內(nèi)的物流整合在原材料從各地到生產(chǎn)地，再把成品從廠家到各地客戶的龐大物流鏈中還僅是一小部分，物流供應(yīng)鏈的成本主要在外面，“貨物生產(chǎn)完要運(yùn)出去分散到各地，這和原材料從各地采購(gòu)的成本才是物流成本的大頭”。而整個(gè)供應(yīng)鏈包括生產(chǎn)，華南城作為商貿(mào)物流園只做產(chǎn)業(yè)鏈其中的一部分，就是原材料的供應(yīng)，比如目前在華南城可以找到全國(guó)所有省市的皮料，他們?yōu)橹槿潜榈厥枪S的企業(yè)做配套，“能給他們做好配套已然是最好的效率和很大的整合”，烏林奇表示。
此外，在華南城的發(fā)展模式還無(wú)形中為城市提供了功能再造。以前中國(guó)所有城市的商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)經(jīng)常沒(méi)有劃分開(kāi)，城市發(fā)展后一些批發(fā)市場(chǎng)在城市中心經(jīng)常造成交通堵塞，華南城則把城市中分散的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)整合到一起，幫助了城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和再造。目前，華南城控股有限公司已在全國(guó)建成7個(gè)華南城，“每個(gè)都是當(dāng)?shù)爻鞘邢扔衅惹行枰�，城市需要改造，需要遷出一些批發(fā)市場(chǎng)”。
物流園運(yùn)營(yíng)水平最影響商鋪價(jià)值
“很多物流園是為了圈地，增值最大化，而華南城則是希望把市場(chǎng)做起來(lái)，也不會(huì)賣地賣房子，看好商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)形成無(wú)窮的增值空間”，烏林奇表示。
所有對(duì)于原材料和供應(yīng)商的集聚整合在投資商看來(lái)都是未來(lái)商業(yè)模式的金礦。而在那些盯著商鋪投資的個(gè)人房產(chǎn)投資者看來(lái)，園區(qū)內(nèi)商業(yè)的旺盛則是刺激園區(qū)商鋪等價(jià)值提升的最大因素。陳小姐多年前即開(kāi)始關(guān)注華南城的商鋪，她告訴記者，深圳華南城2006年推出的商鋪大概是6000元/平方米，而到今年二手鋪的價(jià)格在12000—15000多元，新鋪在售的16000元左右，從漲幅來(lái)看低于深圳的住宅等產(chǎn)品。
投資物流地產(chǎn)，最簡(jiǎn)單是看開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，深圳華南城品牌推廣部副總經(jīng)理烏林奇表示，華南城在深圳華南城的商業(yè)培育上花費(fèi)數(shù)年，力求達(dá)到當(dāng)初設(shè)定的目標(biāo)。此外，周邊的產(chǎn)業(yè)支撐和人流量都要考慮。
物流園的另一大優(yōu)勢(shì)就是園區(qū)統(tǒng)一推廣，華南城則每年都有工博會(huì)、港臺(tái)商品交易會(huì)、網(wǎng)商交易會(huì)等做推廣，邀請(qǐng)國(guó)外采購(gòu)商和國(guó)內(nèi)大的配套企業(yè)。
“華南城整合產(chǎn)業(yè)門類，要看產(chǎn)業(yè)的布局、需求和支撐在哪里？”烏林奇表示，珠三角紡織服裝廠多，所以深圳華南城有紡織和皮革交易中心，深圳是印刷之都，所以有印刷行業(yè)，同樣因?yàn)橐延兴愔閷毊a(chǎn)業(yè)的集聚，所以華南城不做珠寶，這就是差異化。
烏林奇表示，華南城這種商貿(mào)物流園的模式需要一個(gè)漫長(zhǎng)的培育期，深圳至少需要5年�！耙粋�(gè)成功的商貿(mào)物流園，最主要的能力是運(yùn)營(yíng)，而不是推廣和廣告”，現(xiàn)在的華南城越來(lái)越旺，就是因?yàn)榍捌诘呐嘤痛笸度�，商貿(mào)物流園涉及到營(yíng)商，商戶來(lái)了要有訂單，一期商戶華南城甚至幫他們找訂單。
在華南城的紡織和皮革區(qū)，記者看到大多商鋪目前都在營(yíng)業(yè)，貨柜車進(jìn)進(jìn)出出。華南城提供的資料顯示，華南城一期50萬(wàn)平方米五大交易中心目前總體入駐率已超過(guò)95%。
與一些原特區(qū)內(nèi)市民以為平湖商業(yè)人流不旺的認(rèn)識(shí)不同，記者在周末到訪華南城還是看到了不少來(lái)購(gòu)物的市民，在奧特萊斯商場(chǎng)，雖然很多店仍在裝修，但像耐克、安踏等品牌的工廠店人流不少。據(jù)華南城介紹，耐克的折價(jià)工廠店銷量已經(jīng)是華南區(qū)的前兩名，在全國(guó)能排上前10名。
“本來(lái)華南城的計(jì)劃中是七成商鋪?zhàn)誀I(yíng)，三成出售，但實(shí)際上只售了10%，好多賣出去的商鋪還在回購(gòu)做自營(yíng)，因?yàn)檫@樣地產(chǎn)自身的升值和產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都會(huì)更加便利”，烏林奇表示。
中投保稅物流園只會(huì)出售一部分用于展示和交易的商鋪，一共15萬(wàn)平方米，目前一樓的鋪位已經(jīng)賣了七八成，剩下的多是大面積的商鋪，購(gòu)買者當(dāng)中最多是本地人，來(lái)自深圳的投資者并不多，許凱恒告訴記者，中投物流園的租金回報(bào)水平目前大概在8%，而其更為可觀的是未來(lái)的增值收益。
“華南城早期的商鋪至少是200%的增值”，鋪?zhàn)庖策_(dá)到每年8%的租金回報(bào)，而如果要購(gòu)買和承租皮革片區(qū)的商鋪則已經(jīng)需要溢價(jià)拍賣了，烏林奇告訴記者。而據(jù)了解，深圳目前住宅的租金回報(bào)率一般不超過(guò)4%，關(guān)內(nèi)商鋪的投資回報(bào)3%，關(guān)外社區(qū)商鋪的投資回報(bào)在5%左右。烏林奇表示，目前華南城最新一期的4號(hào)廣場(chǎng)還沒(méi)建好，但招商已經(jīng)滿了，“那里準(zhǔn)備做家居總部基地”。
陳小姐跟隨一些投資者去惠州考察，回來(lái)后告訴記者，的確很動(dòng)心，同行的投資者中出手的不少。
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